Kartu pirkti būstą ir imti paskolą galima ir nesusituokus. Tačiau ką daryti, jeigu poros santykiai nutrūksta, o būsto paskolą dar reikės mokėti 20 ar 25 metus? Ar vienas partneris gali pasilikti butą? Ar privaloma jį parduoti? Ir ar išsiskyrus vienas žmogus gali tiesiog nustoti mokėti savo paskolos dalį?
Svarbiausia žinoti, kad nesusituokusių partnerių išsiskyrimas savaime nepanaikina nei nuosavybės teisių, nei įsipareigojimų bankui. Kas priklauso kiekvienam partneriui ir kas turi grąžinti paskolą, priklauso nuo to, kieno vardu įregistruotas būstas, kas pasirašė kredito sutartį, kokios nuosavybės dalys nustatytos ir kokie susitarimai buvo sudaryti.
Nesusituokusi pora neturi automatiškai tokio pat turto teisinio režimo kaip sutuoktiniai. Todėl dar prieš perkant būstą verta aiškiai susitarti dėl nuosavybės dalių, pradinio įnašo, mėnesinių įmokų ir galimo išsiskyrimo scenarijaus.
Ar nesusituokusi pora gali kartu imti būsto paskolą?
Taip. Du kartu gyvenantys, bet santuokos nesudarę žmonės gali kreiptis dėl bendros būsto paskolos. Kredito įstaiga vertina abiejų asmenų pajamas, finansinius įsipareigojimus, kredito istoriją ir galimybes grąžinti paskolą.
Jeigu bankas sutinka finansuoti būsto įsigijimą, abu partneriai gali tapti bendraskoliais. Tačiau svarbu suprasti, kad bendraskolio statusas ir būsto savininko statusas nėra tas pats.
Pavyzdžiui:
- abu partneriai gali būti įrašyti į būsto pirkimo–pardavimo sutartį ir Nekilnojamojo turto registrą kaip bendraturčiai;
- abu gali pasirašyti paskolos sutartį kaip bendraskoliai;
- vienas partneris gali būti būsto savininkas, o kitas – paskolos bendraskolis;
- vienas partneris gali būti savininkas ir paskolos gavėjas, o kitas tam tikrais atvejais gali dalyvauti įkeičiant turtą.
Kiekvienas iš šių variantų sukuria skirtingas teises ir pareigas. Todėl prieš pasirašant dokumentus būtina patikrinti, kokį teisinį statusą įgyja kiekvienas partneris.
Kam priklauso būstas, jeigu pora nesusituokusi?
Nesusituokusių partnerių turtiniams santykiams netaikomas automatinis sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės režimas. Vien tai, kad žmonės kartu gyvena, tvarko bendrą ūkį ar moka būsto paskolą, savaime nereiškia, kad visas turtas jiems priklauso lygiomis dalimis.
Jeigu abu partneriai įsigyja būstą bendrosios dalinės nuosavybės teise, jų dalys turėtų būti aiškiai nurodytos nuosavybės dokumentuose. Pavyzdžiui, būstas gali priklausyti:
- po 1/2 kiekvienam;
- 60 proc. vienam ir 40 proc. kitam;
- kitomis sutartomis dalimis.
Jeigu nuosavybės dalys nenustatytos, bendrosios dalinės nuosavybės atveju Civilinis kodeksas numato lygių dalių prezumpciją. Tačiau konkreti situacija priklauso nuo to, ar iš tiesų buvo įgyta bendroji dalinė nuosavybė ir kokios aplinkybės tai patvirtina.
Lietuvos Aukščiausiasis Teismas yra išaiškinęs, kad nesusituokę asmenys, kartu gyvendami ir tvarkydami bendrą ūkį, pagal susitarimą gali sukurti bendrąją dalinę nuosavybę, tačiau tam svarbu įrodyti susitarimą ir kiekvieno asmens indėlį. Vien bendro gyvenimo fakto nepakanka.
Tai reiškia, kad jeigu būstas įregistruotas tik vieno partnerio vardu, kitas partneris netampa savininku automatiškai vien dėl to, kad prisidėjo prie paskolos įmokų ar būsto išlaikymo. Tam tikrais atvejais jis gali turėti pagrindą reikšti turtinius reikalavimus, tačiau juos gali tekti įrodyti.
Kas nutinka būsto paskolai, kai nesusituokusi pora išsiskiria?
Pagrindinė taisyklė paprasta: santykių nutraukimas nekeičia banko ir paskolos gavėjų sudarytos sutarties.
Jeigu abu partneriai pasirašė būsto paskolos sutartį kaip bendraskoliai, jų atsakomybė priklauso nuo sutartyje nustatytų sąlygų. Jeigu įsipareigojimas yra solidarusis, kreditorius gali reikalauti įvykdyti visą prievolę iš bet kurio bendraskolio, o ne tik iš jo tarpusavyje sutartos pusės.
Pavyzdžiui, pora susitarė, kad kiekvienas kas mėnesį mokės po 400 Eur. Tačiau jeigu bankui abu yra solidarieji bendraskoliai, jų tarpusavio susitarimas savaime neapriboja banko teisių. Jeigu vienas partneris nustoja mokėti, kitam gali tekti padengti visą pradelstą įmoką.
Svarbu atskirti du dalykus:
- Santykiai tarp partnerių. Jie gali susitarti, kas ir kokią paskolos dalį moka.
- Santykiai su banku. Bankas vadovaujasi paskolos sutartimi, todėl partnerių susitarimas jo nesaisto, jeigu bankas nėra sutikęs pakeisti sutarties.
Dėl šios priežasties išsiskyrus nereikėtų tiesiog nustoti mokėti įmokų. Pirmiausia būtina kreiptis į kreditorių ir išsiaiškinti galimus paskolos sutarties pakeitimus.
Ar vienas partneris gali pasilikti būstą ir perimti paskolą?
Taip, tai vienas iš galimų sprendimų, tačiau vien partnerių susitarimo nepakanka.
Tarkime, pora kartu įsigijo butą už 180 000 Eur. Abu yra savininkai po 1/2 ir abu pasirašė būsto paskolos sutartį. Po išsiskyrimo vienas partneris nori pasilikti butą, o kitam sumokėti kompensaciją.
Tokiu atveju paprastai reikia išspręsti kelis klausimus:
- Nustatyti dabartinę būsto vertę. Gali prireikti nepriklausomo turto vertinimo.
- Apskaičiuoti likusią paskolos skolą. Reikia kreiptis į banką dėl tikslaus likučio.
- Susitarti dėl kompensacijos. Reikia įvertinti kiekvieno partnerio nuosavybės dalį, pradinį įnašą ir kitus reikšmingus tarpusavio atsiskaitymus.
- Gauti banko sutikimą dėl paskolos pakeitimo. Bankas iš naujo vertins partnerio, kuris nori likti vienintelis paskolos gavėjas, kreditingumą.
- Teisiškai įforminti nuosavybės pasikeitimą. Nekilnojamojo turto nuosavybės perleidimui paprastai reikalingas notarinis sandoris ir atitinkami registravimo veiksmai.
Svarbu: net jeigu vienas partneris sutinka perleisti savo būsto dalį kitam, tai savaime neatleidžia jo nuo įsipareigojimų bankui. Tam būtinas tinkamas paskolos sutarties pakeitimas ir kreditoriaus sutikimas.
Bankas gali nesutikti palikti vienintelio paskolos gavėjo, jeigu jo pajamų nepakanka visai paskolai grąžinti arba jis neatitinka kitų kreditingumo reikalavimų.
Ar galima parduoti būstą ir grąžinti paskolą?
Taip. Jeigu nė vienas partneris negali arba nenori pasilikti būsto, jo pardavimas gali būti praktiškas sprendimas.
Dažniausiai procesas atrodo taip:
- partneriai susitaria dėl būsto pardavimo;
- kreipiasi į banką ir išsiaiškina paskolos likutį bei įkeisto turto pardavimo sąlygas;
- suranda pirkėją ir sudaro sandorį;
- iš pardavimo lėšų padengiama likusi paskola;
- likusi suma paskirstoma savininkams pagal jų nuosavybės dalis ir galiojančius susitarimus.
Pavyzdys: kiek pinigų gali likti pardavus bendrą būstą?
Tarkime, nesusituokusi pora įsigijo butą už 180 000 Eur. Po kelerių metų nusprendė išsiskirti. Buto pardavimo kaina – 200 000 Eur, o likusi paskolos suma – 140 000 Eur.
| Skaičiavimo dalis | Suma |
|---|---|
| Būsto pardavimo kaina | 200 000 € |
| Likusi paskolos suma | –140 000 € |
| Likutis prieš kitas išlaidas | 60 000 € |
| Kiekvienam partneriui, jei nuosavybė po 1/2 | 30 000 € |
Tai supaprastintas pavyzdys. Faktinis partneriams tenkantis likutis gali skirtis dėl sandorio išlaidų, kitų mokėtinų sumų, nuosavybės dalių, tarpusavio atsiskaitymų ir konkrečių banko sąlygų.
Jeigu būsto pardavimo kainos neužtenka visai paskolai padengti, gali likti negrąžintos skolos dalis. Tokiu atveju būtina su banku suderinti, kaip bus padengtas trūkumas. Vien būsto pardavimas automatiškai nepanaikina visos skolos.
Ką daryti, jeigu vienas partneris moka paskolą, o kitas nebemoka?
Tai viena sudėtingiausių situacijų, ypač kai abu partneriai yra bendraskoliai ir bendraturčiai.
Pavyzdžiui, pora išsiskyrė, tačiau vienas partneris liko gyventi bute ir toliau moka visą paskolos įmoką. Kitas partneris išsikraustė ir nebeprisideda prie paskolos.
Tokiu atveju svarbu:
- išsaugoti visus banko pavedimus ir mokėjimo dokumentus;
- raštu fiksuoti tarpusavio susitarimus;
- išsiaiškinti, kokios nuosavybės dalys priklauso kiekvienam;
- patikrinti, ar paskolos sutartyje numatyta solidarioji atsakomybė;
- prireikus kreiptis į teisininką dėl galimybės reikalauti kompensuoti kito bendraskolio nepadengtą dalį.
Jeigu vienas bendraskolis sumoka daugiau, negu jam tenka pagal vidinius partnerių susitarimus ar taikytinas prievolių taisykles, tam tikrais atvejais jis gali turėti regreso reikalavimą kitam bendraskoliui. Tačiau jo pagrindas ir dydis priklauso nuo konkrečių sutarties bei faktinių aplinkybių.
Svarbu nepamiršti, kad vienas partneris negali savavališkai nustoti mokėti bankui vien todėl, kad kitas nebevykdo savo susitarimo.
Ką daryti, jeigu būstas registruotas tik vieno partnerio vardu?
Ši situacija gali būti ypač rizikinga kitam partneriui, kuris prisidėjo prie būsto įsigijimo, remonto ar paskolos įmokų.
Pavyzdžiui, pora kartu gyveno bute, tačiau pirkimo–pardavimo sutartyje ir Nekilnojamojo turto registre savininku nurodytas tik vienas asmuo. Kitas partneris kas mėnesį pervesdavo dalį pinigų paskolos įmokoms.
Tokie mokėjimai savaime nesuteikia automatinės nuosavybės dalies. Vis dėlto jie gali būti reikšmingi sprendžiant ginčą dėl tarpusavio atsiskaitymo ar galimo bendro turto sukūrimo.
Vertinant situaciją gali būti svarbūs:
- banko pavedimai ir mokėjimų paskirtys;
- pradinio įnašo kilmę patvirtinantys dokumentai;
- rašytiniai susitarimai dėl būsto įsigijimo;
- susirašinėjimas, kuriame aptariama nuosavybė ir finansiniai įnašai;
- remonto ar būsto pagerinimo išlaidų dokumentai;
- kiti įrodymai, patvirtinantys bendrą susitarimą ir kiekvieno partnerio indėlį.
Jeigu būstas priklauso tik vienam partneriui, o kitas į jį investavo dideles sumas, rekomenduojama individualiai įvertinti galimus teisinius reikalavimus. Vien tik gyvenimas kartu ar sąskaitų apmokėjimas dar neįrodo, kad asmuo įgijo nuosavybės teisę.
Kaip apsisaugoti imant paskolą nesusituokus?
Geriausias laikas susitarti dėl turto ir paskolos sąlygų yra dar prieš įsigyjant būstą, o ne tada, kai santykiai jau nutrūkę.
Rekomenduojama iš anksto aptarti ir dokumentuoti:
1. Nuosavybės dalis. Aiškiai nustatykite, kokia būsto dalis priklausys kiekvienam partneriui. Jei vienas įneša didesnį pradinį įnašą, tai verta tinkamai įforminti.
2. Pradinį įnašą. Išsaugokite dokumentus, kurie parodo, kas ir kiek pinigų skyrė būstui įsigyti.
3. Paskolos įmokas. Susitarkite, kokia dalimi kiekvienas mokės mėnesines įmokas ir kaip bus elgiamasi, jeigu vieno partnerio pajamos sumažės.
4. Remonto ir kitų išlaidų paskirstymą. Aptarkite, kaip bus vertinamos investicijos į būsto pagerinimą, baldus, įrangą ir kitus didesnius pirkinius.
5. Išsiskyrimo scenarijų. Iš anksto numatykite, ar vienas partneris turės pirmumo galimybę išpirkti kito dalį, kaip bus nustatoma būsto vertė ir per kokį laikotarpį turi būti priimtas sprendimas.
6. Paskolos įsipareigojimus. Supraskite, kad jūsų tarpusavio susitarimas nepakeičia banko teisių. Bet koks bendraskolių pakeitimas turi būti suderintas su kreditoriumi.
Tokius susitarimus verta aptarti su notaru arba teisininku, kad jie būtų tinkamai įforminti ir neprieštarautų paskolos bei nuosavybės dokumentams.
Ar verta imti būsto paskolą nesusituokus?
Vien tai, kad pora nėra susituokusi, nereiškia, kad ji negali saugiai įsigyti bendro būsto. Tačiau nesusituokusiems partneriams ypač svarbu aiškiai dokumentuoti finansinius susitarimus ir suprasti, kad bankui santykių statusas nepanaikina sutartinių įsipareigojimų.
Prieš pasirašydami paskolos sutartį įsitikinkite, kad:
- aišku, kas bus būsto savininkas ir kokiomis dalimis;
- suprantate, ar esate solidarūs bendraskoliai;
- turite įrodymus apie pradinio įnašo ir kitų investicijų kilmę;
- žinote, kaip būtų sprendžiamas būsto pardavimas arba vieno partnerio pasitraukimas;
- įvertinote, ar vienas iš jūsų galėtų išlaikyti būstą ir mokėti paskolą savarankiškai.
Svarbiausia išvada: išsiskyrus nesusituokusiai porai būstas ir paskola savaime nepasidalija pusiau. Nuosavybė priklauso nuo teisėtai įgytų nuosavybės teisių ir įrodymų, o atsakomybė bankui – nuo paskolos sutarties. Todėl išankstinis susitarimas ir tinkamai įforminti dokumentai gali padėti išvengti ilgų ginčų bei finansinių nuostolių.
Dažniausiai užduodami klausimai
Ar nesusituokusi pora gali kartu imti būsto paskolą?
Taip. Nesusituokę partneriai gali kreiptis dėl bendros būsto paskolos. Kredito įstaiga įvertins abiejų asmenų pajamas, įsipareigojimus, kredito istoriją ir kitas aplinkybes.
Ar išsiskyrus būstas automatiškai dalijamas pusiau?
Ne. Nesusituokusiems partneriams automatiškai netaikomas sutuoktinių bendrosios jungtinės nuosavybės režimas. Būsto nuosavybė priklauso nuo įregistruotų nuosavybės teisių, susitarimų ir kitų teisiškai reikšmingų aplinkybių.
Ar galiu atsisakyti mokėti paskolą, jeigu su partneriu išsiskyrėme?
Ne vien dėl išsiskyrimo. Jeigu esate paskolos bendraskolis, jūsų įsipareigojimai bankui išlieka pagal kredito sutartį. Norint pakeisti skolininkus, reikia kreiptis į kreditorių.
Ar vienas partneris gali perimti visą būsto paskolą?
Taip, jeigu kreditorius sutinka pakeisti paskolos sutartį ir likęs partneris atitinka kreditingumo reikalavimus. Taip pat reikia tinkamai įforminti nuosavybės dalies perleidimą.
Kas nutinka, jeigu būstas priklauso vienam partneriui, bet paskolą mokėjo abu?
Mokėjimas savaime nesuteikia automatinės nuosavybės dalies. Tačiau mokėjimų įrodymai ir kitos aplinkybės gali būti svarbios sprendžiant dėl galimų tarpusavio turtinių reikalavimų.
Ar galima parduoti būstą, jeigu jis įkeistas bankui?
Taip, tačiau pardavimo procesą reikia suderinti su kreditoriumi. Iš pardavimo lėšų paprastai padengiama likusi paskola, o likusi suma paskirstoma savininkams pagal jų teises ir susitarimus.
Ar privalome turėti notarinį susitarimą dėl būsto dalių?
Nekilnojamojo turto pirkimo ir nuosavybės teisių įforminimui taikomi įstatymuose nustatyti notarinės formos reikalavimai. Papildomus partnerių susitarimus dėl įnašų, išlaidų ir išsiskyrimo scenarijų verta aptarti su notaru arba teisininku.
Ar vienas partneris gali reikalauti kompensacijos, jeigu mokėjo didesnę paskolos dalį?
Tam tikrais atvejais gali būti pagrindas reikalauti atsiskaityti už kito asmens naudai įvykdytą prievolės dalį. Tačiau tai priklauso nuo paskolos sutarties, partnerių susitarimų, nuosavybės dalių ir mokėjimus patvirtinančių įrodymų.
